Satış vaadi sözleşmesi, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ”Önsözleşme” başlıklı 29. Maddesinde ve 237. Maddesinde kendisine düzenleme alanı bulmuştur. Satış vaadi sözleşmesi, bir tarafa ya da iki tarafa, bir taşınmazın satışına ilişkin sözleşmenin yapılmasını istemek hakkı sağlayan bir ön sözleşmedir. Türk Borçlar Kanununa göre satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Yani resmi yazılı olarak yapılmış olması geçerlilik koşulu olarak aranır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, noterde düzenlenmektedir. Satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmekte olup, onaylama şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi kanunun lafzı uyarıca geçerlilik kazanmayacaktır. Taraflar arasında yapılan adi yazılı satış vaadi sözleşmesi kanundan doğan geçerlilik şartını sağlayamasa bile somut olayda edimlerin ifa edilip edilmemiş olmasına göre değişkenlik gösterebilmektedir. Satış vaadi sözleşmesi bir tarafa veya her iki tarafa satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı vermektedir. Bu kapsamda satış vaadi sözleşmesine dayanılarak taşınmazın satış sözleşmesinin yapılarak mülkiyetin devri talep ediliyorsa bu satış tapu müdürlüğünde ve tapu memuru huzurunda yapılacaktır. Taşınmaz satış sözleşmesinde vaad alacaklısının sözleşme hükümlerine uygun olarak ilgili taşınmazın tapuda kendisine satışını istemesini talep etmesine karşılık, satıcı taraf buna yanaşmaz ise alıcı tarafından tescile zorlama davası açılarak taşınmazın devri talep edilebilecektir. Alıcı tarafından açılan tescile zorlama davası sonucunda mahkemenin vermiş olduğu hüküm satıcının tescil talebi yerine geçer ve mülkiyetin alıcıya geçmesi gerektiğini ifade eder.
SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN KONUSU
Satış vaadi sözleşmesinin konusunu mevzuatta da açıkça belirtildiği gibi üzere aşağıda sayılan taşınmazlar oluşturabilmektedir.:
- Tapu kütüğüne kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
- Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler,
- Arazi.
SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN TAPU SİCİLİNE ŞERHİ
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesi tapu siciline şerh edilmesine bağlıdır. Tapu sicilindeki şerhin geçerlilik süresi 5 yıl ile sınırlıdır. Satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmemesi durumunda iyiniyetli üçüncü kişilerin ilgili taşınmaz üzerindeki ayni hak kazanımları korunacaktır. İyiniyetli üçüncü kişinin ilgili taşınmaz üzerindeki kazanımının korunması halinde alacaklı taraf, satışın olanaksızlaşmasına sebep olan satıcı aleyhine zararın tazmini için dava açılabilecektir.
BAŞKASINA AİT BİR TAŞINMAZ İÇİN SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
Satış vaadi sözleşmesi yapılabilmesi için sözleşme anında ilgili taşınmazın vaat borçlusunun mülkiyetinde olması şart değildir. Yani satış vaadi sözleşmesindeki vaat borçlusu kendisine ait olmayan bir taşınmaz için de taahhütte bulunabilecektir. Ancak vaat eden taraf ilerde bu taşınmazın devrinin taahhüt etmiş olduğundan, devrin gerçekleşmemesi halinde sözleşmeye aykırılık nedeniyle aleyhine tazminat borcu doğabilir.
NOTERDE YAPILMAYAN SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekil şartına tabi olup, geçerlilik kazanabilmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlıdır. Kural olarak noterde onaylama şeklinde yapılan veya taraflar arasında adi yazılı şekilde hazırlanan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri kanunun öngörmüş olduğu şekil şartı sebebiyle geçerli sayılmayacaktır. Ancak bu durum taraflar arasında yapılan adi yazılı her satış vaadi sözleşmesinin geçerli olmadığı anlamına gelmeyecektir. Yargıtay son dönemdeki güncel kararlarında satış vaadi sözleşmesinin geçerli olup olmamasının; tarafların edimlerini yerine getirip getirmemelerine ve dürüstlük kuralına bağlı olarak somut olay özelinde değerlendirilmesi gerektiğini ifade etmiştir. Ayrıca resmi şekil şartına aykırı olarak yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri uyarınca vaad alacaklısı olan tarafça bedel ödendi ise sözleşmenin hükümsüz olması sebebiyle vaat alacaklısı vermiş olduğu bu bedeli sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca Ankara avukat ile dava edebilecektir.
Bir başka durum ise taraflardan birisi için borcun ifasının imkansızlaşmış olması halidir. edimini ifa etmiş olan taraf ortada herhangi bir hukukî sebep kalmadığından sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca verilenlerin iade edilmesini talep edebilecektir. Taraflar arasında adi şekilde yapılmış olan bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi mevcut ise; sözleşme kapsamında karşı tarafın ifaya zorlanıp zorlanamayacağına ilişkin mutlaka bir Ankara avukat hukuki danışmanlığı alınmalıdır.
SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDE ZAMANAŞIMI SÜRESİ
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan alacak hakkı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 125 uyarınca sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 10 yıllık süreye tabidir. 10 yıllık sürenin sonunda sözleşmeden doğan hak zamanaşımına uğrayacaktır, ancak sözleşmede ifa imkansızlığı bulunmakta ise bu zaman dilimi içerisinde zamanaşımı işlemeyecektir.
SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
Satış vaadi sözleşmesi belli durumlarda sona ermektedir.:
- Sözleşmenin feshi, (resmi şekil şartına tabidir.)
- İfa,
- Sözleşmeye konu taşınmazın yok olması, Kamulaştırma,
- Zamanaşımı hallerinde sona ermektedir.
Satış vaadi sözleşmesi yapmadan önce ve sözleşmenin ifasına ilişkin uyuşmazlık yaşandığında hak ve menfaat kaybı yaşamamanız için mutlaka bir Ankara avukat desteği almanızı tavsiye ederiz.
Sık Sorulan Sorular
Sözleşme tapuya şerh edilmiş ise bu şerh 5 yıl geçerlidir. Asıl sözleşme ise 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.
Noterde yapılmayan satış vaadi sözleşmesi resmi yazılı şekil şartına tabi olması nedeniyle geçersiz olup, hak ve menfaat kaybına uğramamak için Ankara avukat hukuki danışmanlığı alınmalıdır.
Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilip edilmemesine bağlı olmaksızın satış vaadi sözleşmesi mirasçılara geçmektedir.