Kira Tespit Davası
Kira tespit davası, kira bedelinin tespitine ilişkin görevli ve yetkili mahkemenin yardımının isteneceği dava türüdür. Kira tespit davasını hem kiralayan taraf hem de kiracı taraf açabilmektedir. Hangi taraf kira bedelinin tespitini istiyorsa buna göre bir talepte bulunabilecektir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca taraflar her zaman kira bedelinin tespitini talep etme hakkına sahiptirler. Ancak; dikkat edilmelidir ki; taraflar arasında yazılı veya sözlü olarak yapılan kira sözleşmesinde bir kira artış şartı varsa kira tespit davası açılamayacaktır. Türk Borçlar Kanunu madde 344/1 uyarınca taraflar arasında yapılan sözleşmede belirlenen kira artış miktarı bir önceki yılın tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasını geçemeyecektir. Örneğin kiracı ve kiraya veren arasındaki kira sözleşmesinde % 40 oranında bir artış belirlenmiş ancak TÜFE %25 oranında belirlenmiş ise;%40’lık artış geçersiz olacak ve %25 artış oranı geçerli olacaktır. Kiracı %40 üzerinden kirasını ödemiş olursa %25’i aşan kısmın iadesini sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak isteyebilir yahut gelecek kiralara saydırabilecektir. Kanun bu şekilde bir sınırlamayı hüküm altına alarak kiracının mağdur edilmesinin önüne geçmek istemiştir. Kira sözleşmeleri titizlikle incelenmesi gereken bir konudur. Kira sözleşmesi yaparken de sözleşmeyi yenilerken de kira avukatı Ankara ve Ankara avukatlık ofisi hukuki danışmanlığı alınması tavsiye edilmektedir.
Kiracı ile kiraya veren yeni dönemde uygulanacak olan artırıma ilişkin bir sözleşme yapmamışlarsa kiracı veya kiraya verenden her biri yeni kira dönemindeki bedelin hakim tarafından belirlenmesini talep edebilecektir. Bu halde hakim kira bedelini belirlerken kira sözleşmesinin süresi eğer 5 yılı geçmediyse Tüketici Fiyat Endeksini geçmemek koşuluyla yeni bir kira bedeli tayin edecektir.
Tarafların kira artışında anlaşıp anlaşmadıklarına bakılmaksızın 5 yıldan uzun süreli ya da 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak olan kira bedeli hakim tarafından;
- Tüketici Fiyat Endeksi
- Emsal Gayrimenkullerin Kira Bedelleri
- Kiralanın Durumu
- Hakkaniyet gibi unsurlar göz önüne alınarak belirlenebilecektir. Taraflardan her ikisi de bu şekilde bir dava açabilecektir. Örneğin 7 yıllık kira sözleşmesinde taraflar 5 yılı doldurduktan sonra 6. Kira yılı için uygulanacak bedelin tespiti için dava açabileceklerdir. Önemle belirtmek isteriz ki; hakim bu halde TÜFE ile bağlı olmayıp TÜFE’nin üzerinde de bir artışa hükmedebilir.
ÖZETLEMEK GEREKİRSE: Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilmektedir. Ancak 5 yıldan kısa süreli bir kira sözleşmesi mevcut ise bu halde TÜFE bir sınır olarak kabul edilecektir. 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira tespit davası açıldığında hakim TÜFE’yle bağlı değildir. Hakim bilirkişi marifetiyle emsal kira sözleşmelerini inceler, Tüketici Fiyat Endeksine bakar, konutun merkeziyetine bakar, kiralanın durumuna bakar ve hakkaniyetle bir karara varacaktır.
KİRA TESPİT DAVASININ NE ZAMAN AÇILMALIDIR?
Öncelikle kira tespit davasının ne zaman açılacağına ilişkin bir süre sınırlaması bulunmamaktadır. Ancak kira tespit davasının açılma tarihi yeni kira bedelinin ne zaman uygulanacağı konusunda büyük önem arz edecektir. Bu konunun önemi aşağıdaki tabloda açıklanmıştır.
KİRA TESPİT DAVASI :
- 5 YILLIK SÜREDEN ÖNCE AÇILMIŞ İSE :TÜFE oranından fazla artırım yapılamaz.
- 5 YILLIK SÜREDEN SONRA AÇILMIŞ İSE :TÜFE ile bağlı olmaksızın artırım yapılabilir
- KİRA YILINDAN 30 GÜN ÖNCE AÇILMIŞ İSE :Yeni kira yılından itibaren hüküm teşkil eder.
- KİRA YILINDAN ÖNCEKİ 30 GÜN KAÇIRILMIŞ İSE :Bir sonraki kira yılından itibaren geçerli olacak şekilde hüküm teşkil eder.
11 HAZİRAN 2022 – 1 TEMMUZ 2023 ARASINDA KİRA ARTIŞ TAVAN SINIRI %25’TİR.
Resmi Gazete ’de yayınlanan bir değişiklik ile TÜFE’ye bir tavan sınırlaması getirilmiştir. Yenileme dönemi 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasına rastlayan kira sözleşmelerinde TÜFE değil %25’lik tavan sınır uygulanacaktır.
KİRA TESPİT DAVASI ŞARTLARI
Kira tespit davası açabilmenin şartları şu şekildedir:
- Taraflar arasında yazılı ya da sözlü olması farketmeksizin bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Yani kiracı ve kiraya veren arasında geçerli bir kira sözleşmesi olması yeterlidir.
- Kira tespit davası açmak isteyen tarafın davayı açmakta HUKUKİ YARAR’ı bulunmalıdır.
Kira tespit davası açabilmenin şartları bu şekilde olup, eksiklik halinde hakim davayı usulden reddedecektir.
KİRA TESPİT DAVASINDA GÖRAVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkemenin neresi olduğu oldukça önemli bir konudur. Davada hangi görevli ve yetkili mahkemenin doğru tespit edilebilmesi için kira avukatı Ankara ve Ankara avukatlık ofisi hukuki desteği almanız oldukça faydalı olacaktır.
Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili Mahkeme ise davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kira tespit davasını doğru bir şekilde açabilmek için kira avukatı Ankara ve Ankara avukatlık ofisi sizlerin yanında olacaktır.
KİRA TESPİT DAVASI NE KADAR SÜRER
Kira tespit davalarında net bir süre vermek ne yazık ki mümkün değildir. Davanın açılmış olduğu mahkemenin iş yükü duruşma aralıklarını ve yargılama sürecini de etkileyecektir. Kira tespit davalarında hakim tarafından bilirkişi görevlendirmesi yapılarak emsal taşınmazların da dikkate alındığı bir değer hesaplaması talep edilecektir. Bilirkişiye giden dosyada ne sürede rapor alındığı dahi yargılama sürecinde değişikliğine neden olabilmektedir. Durum böyle olmakla birlikte kira tespit davaları ortalama olarak 1 sene sürmektedir. Kira hukukunda uzman kira avukatı Ankara ve Ankara avukatlık ofisi danışmanlığı alarak hak ve menfaat kayıpları yaşamanın önüne geçebilirsiniz.
KİRA TESPİT DAVASI GERİYE DÖNÜK AÇILABİLİR Mİ?
Kira tespit davaları geriye dönük olarak açılamamaktadır. Yukarıda da belirtildiği üzere kira tespit davasının açıldığı kira yılının başından itibaren bir karar verilecektir.