Kirasını ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabı ülkemizdeki ekonomik dalgalanmalar nedeniyle son yıllarda sıklıkla sorulur hale gelmiştir. 2019 yılındaki pandemi dönemi ile birlikte olağanüstü derecede artan konut/işyeri kiraları, 2022 Temmuz 2024 Temmuz dönemleri arasında uygulanan %25’lik artış sınırı ile kiracı ve kiraya verenler arasındaki gerilimi de fazlasıyla tırmandırmıştır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının korunması gerektiği düşüncesi doğrultusunda, kiracıların hak ve menfaatlerini ön planda tutan kanun hükümleri yer almaktadır. Kiraya verenin hakları ise, genellikle kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda devreye girer. Taşınmaz sahipleri için günlük yaşamda en sık karşılaşılan sorunlardan biri, kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi ve kira bedelinin tahsilidir. Kiracı kira bedelini, kira sözleşmesinde kararlaştırılan tarihte veya tarih aralığında eksiksiz olarak ödemekle yükümlüdür. Kiracı bu yükümlülüğü yerine getirmediğinde temerrüde düşer ve bu durumda kiraya veren kişi kiracının tahliyesi için yasal yollara başvurabilir. Bu yazımızda, kirasını ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır sorusuna cevap arayacak, kiracının kiralanan taşınmazdan tahliyesi için başvurabilecek hukuki yolları ele alacağız. Kira bedelini ödemeyen kiracıların tahliyesi için mevzuatta çeşitli hukuki yollar öngörülmüştür. Ev sahiplerinin başvurabileceği hukuki yollar şunlardır:
A-İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin ikinci fıkrasına göre, kiracı kira bedelini ödemediğinde ve bir kira yılı içinde kendisine iki haklı ihtar gönderilmesine neden olursa, kiraya veren kiracı aleyhine tahliye davası açma hakkına sahip olacaktır. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde de, kira süresi boyunca bu koşulların oluşması durumunda tahliye davası açılabilir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, her iki haklı ihtarın düzenlendiği kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır.
TBK’nın 352. maddesi, yalnızca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için geçerli olup, diğer kira türlerinde uygulanamaz. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira bedelini ödemeyen kiracının iki haklı ihtarla tahliyesi için, ilgili kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılması gerekmektedir. Kiracıya gönderilen ihtarlar yazılı olmalı ve dava sürecinde ispat kolaylığı açısından noter aracılığıyla gönderilerek tebliğ şerhi alınmalıdır.
İki haklı ihtar ibaresindeki ”haklı kavramı” şartını sağlamak bakımından kira sözleşmesinde belirlenen ödeme günü önem arz etmektedir. Örneğin, kira ödeme günü ayın 15 ile 20’si arası olarak belirlenmişse, ayın 19’unde düzenlenen ihtar haklı sayılmayacaktır. Eğer kira sözleşmesinde ödeme gününe dair bir ibare yoksa, mahkeme ödemelerin genellikle hangi tarihler arasında yapıldığını belirlemeye çalışacak ve banka kayıtlarını inceleyecektir. Kiraya verenin kiracıya gönderdiği ihtarlarda, ödeme süresinin (30 gün, 10 gün vs.) belirtilmesi ve fesih iradesinin bildirilmesi zorunlu değildir. İhtarın yazılı ve haklı olması yeterlidir; şekil şartı aranmamaktadır.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilmek için; kiraya veren, kiracıya farklı aylara ait muaccel kira alacaklarına ilişkin iki yazılı ihtar göndermelidir. Örneğin tarafların 01.01.2024 tarihinde imzaladıkları bir kira sözleşmesi özelinde Nisan ve Eylül aylarında ödenmeyen kira bedelleri için kiraya veren iki haklı ihtar şartını yerine getirmeli ve akabinde 01.01.2025 ile 01.02.2025 tarihleri arasında tahliye davasını açmalıdır.
Kiracı, kira bedelini zamanında ödememiş ve bu sebeple kiraya veren tarafından noterden kendisine ihtarname gönderilmiş ve ihtarname akabinde kira bedeli ödenmişse tahliye talebi geçersiz hale gelir. Ancak, bir kira yılı içinde iki farklı ayın kira bedelinin ödenmemesi durumunda, kiracı her iki ihtar sonrasında ödeme yapmış olsa dahi kiraya veren tahliye davası açılabilir. Bu durum, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir:
TBK m.352: “Kiracı, bir kira yılı veya bu yılı aşan bir süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisin yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına neden olmuşsa, kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye sağlanabilmesi için belirtilen şartların tam olarak yerine getirilmesi gerekmektedir. Ancak, ihtarname kiracıya ulaşmadan önce kira bedeli ödenirse, bu durum ihtarın haklılığını ortadan kaldırır. Yani, ihtarname kiracıya ulaşmadan ödenen kira bedeli Yargıtay kararları uyarınca tahliye davasına gerekçe teşkil etmeyecektir. Bu sebeple geciken kira ödemeleri neticesinde gönderilecek olan ihtarların haklılık durumu oluşturup oluşturmadığı ve dava şartlarının eksiksiz olarak yerine getirilebilmesi için Ankara avukat hukuki desteği alınması tavsiye edilir.
B-TBK Madde 315 Uyarınca Tahliye Davası Açmak:
Kiracı kira bedelini ödemede temerrüde düştüğünde, kiraya veren bu durumu gerekçe göstererek tahliye davası açabilir. Bu hukuki yol Türk Borçlar Kanunu’nun 315. Maddesinde düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre, kiracı kiralanan taşınmazın tesliminden sonra kira bedelini veya yan giderleri ödemezse, kiraya veren kişiye yazılı olarak bir süre vermek ve bu süre içinde ödeme yapılmadığında sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olduğunu bildirebilir. Bu maddenin ikinci fıkrasında, konut ve iş yerleri için kiracıya verilecek sürenin en az 30 gün olması gerektiği belirtilmiştir.
Kiracı, kiralanan taşınmazın tesliminden sonra kira bedelini veya yan giderleri ödemediğinde, kiraya veren tarafından kiracıya yazılı bir süre verilmesi gerekmektedir. Kiracıya verilen süre en az 10 gün olup, konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre kanunen en az 30 gün olmalıdır. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Eğer kiracı, muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri belirtilen süre içinde ödemezse, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıya verilen 30 günlük sürede ödeme yapılmaması durumunda sözleşmenin feshedileceği kiracıya yazılı olarak bildirilmelidir. İhtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde kira alacağı ödenmezse, kira dönemi sonunu beklemeden, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açmak için kiracıya gönderilen ihtarnamede ödeme süresi belirtilmesine gerek yok iken; temerrüt nedeniyle TBK madde 315’e dayanılarak kiracıya gönderilen ihtarnamede konut ve çatılı işyerleri için 30 günlük ödeme süresi verilmek zorundadır.
Bu kapsamda Kira ödemeyen kiracıyı evden en hızlı şekilde tahliye edebilmek için, kira bedelinin ödeme gününde ödenmemesi durumunda derhal ihtarname hazırlanıp gönderilmelidir. İhtarname gönderildiği anda kiracı kira bedelini öderse, tahliye imkanı ortadan kalkacaktır. Ayrıca, ihtarnamenin noter aracılığıyla çekilmesi ve tebliğ şerhi alınması, dava sürecinde ispat kolaylığı sağlar.
Temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için gereken şartlar:
Muaccel bir kira bedelinin ifa edilmemesi,
Ev sahibinin kiracıya yazılı olmak şartı ile ihtar göndermesi
Arabuluculuk Şartı ve Dava Süreci
01.09.2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun ile, tahliye davaları için arabuluculuk süreci zorunlu hale gelmiştir. Bu nedenle, arabuluculuk süreci tamamlanmadan tahliye davası açılamaz. Ev sahiplerinin tahliye davası sürecini mağduriyet yaşanmadan ve etkin bir şekilde yürütülmesi için alanında uzman bir Ankara avukata danışmaları önem arz etmektedir.
C-Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatmak
Kira bedelinin ödenmemesi durumunda, kiraya veren icra takibi başlatarak tahliye talebinde bulunabilir. Bu yol Kirasını ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır sorusuna cevap olarak en hızlı ve pratik işlem olarak karşımıza çıkmaktadır. İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi, bu süreci düzenler ve ev sahibine kirayı ödemeyen kiracı hakkında icra takibi başlatarak tahliye sağlama imkanı tanır. Tahliye talepli icra takibi yapmak kendi içerisinde püf noktaları olan kendine has bir yol olduğundan icra takibini Ankara avukat aracılığı ile açmak zaman kayıplarının önüne geçecektir.
Adım adım tahliye talepli icra takibi süreci:
1. Tahliye talepli icra takibi başlatmak için ev sahibi öncelikle icra dairesine başvuruda bulunarak kira bedeli ve tahliye talebinde bulunması gerekmektedir. İcra dairesi, kiracıya bir ödeme emri göndererek durumu bildirecektir. Uygulamadaki adıyla örnek 13 olarak bilinen icra takibi işlemi avukat aracılığıyla takip edildiğinde avukat UYAP Portal üzerinden işlemleri hızlıca gerçekleştirecektir.
2. Kiracı, kendisine gönderilen ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etme hakkına sahiptir. Eğer kiracı itirazda bulunmaz ve 30 gün içinde kira borcunu da ödemezse, ev sahibi icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir ve kiracının tahliyesini talep edebilir.
3. Kiracı ödeme emrine 7 gün içinde itiraz ederse, icra takibi durur. Ev sahibi, icra takibinin devam etmesini istiyorsa, 6 ay içinde icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açmalıdır. Mahkeme, kiracının itirazını haksız bulup itirazın kaldırılmasına karar verirse, icra takibi devam eder ve kiracı tahliye edilir. Ancak, eğer mahkeme kiracının itirazını haklı bulursa, ev sahibi sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açarak kiracının evden çıkarılmasını talep edebilir.
4. Borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz etmemişse ancak kendisine verilen 30 günlük yasal süre içinde tüm borçlarını (takip masrafları dahil) öderse, tahliye işlemi gerçekleşmez. Bu süreler kesin olup, borçlu itiraz hakkını kullanmasa bile kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için 30 günlük ödeme süresinin beklenmesi gerekir.
5. Tahliye talepli icra takibi yöntemi, ihtarname ve ek süre gerektirmediği için uygulamada sıklıkla tercih edilmektedir.
Kirasını ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır sorusunun kesin ve net bir cevabı yoktur. Her somut olayda ve hukuki süreçte, olayın özel şartlarına göre en pratik ve mantıklı yol değişiklik gösterebilmektedir. Bu nedenle, kirayı ödemeyen kiracıyla ilgili en uygun hukuki adımların belirlenmesi için uzman bir Ankara avukat yardımı almak oldukça önemlidir.
SIK SORULAN SORULAR
1- Yasal olarak kira kaç gün gecikebilir?
Türk borçlar kanuna göre kiracı kira bedelini zamanında ödemekle yükümlüdür, kiracının gecikmesi yasal bir hak değildir.
2- Kirayı geç yatırma tahliye sebebi mi?
Evet, kirayı geç yatırmak kiraya verene tahliye işlemlerine başlamak için hak tanır.
3-Kira ödemeyen kiracı tahliye davası ortalama ne kadar sürer
Somut olaya uygun olan hukuki yola bağlı olarak 2 ay ile 2 sene arasında değişkenlik gösterebilmektedir.
4-Kira tahliye davası ilk celsede biter mi?
İhtiyaç nedeni ile tahliye davalarında ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu kolaylıkla ispat edilebiliyorsa ilk celsede tahliye kararı verilmektedir. Ancak tahliye davasındaki ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu noktası bazı durumlarda birkaç celse içinde ispatlanabilir hale gelmektedir. Her somut olaya göre hukuki destek alınmalıdır.