Meva Sistemi Nedir? Tapu satışında gerçek değer beyan esası zorunlu mu sorusu günümüzde halk arasında sıklıkla karşılaşılır olmuştur. Taşınmaz satışlarında tapuda beyan edilen bedelin, çoğu zaman gerçek satış fiyatını yansıtmadığı kimse tarafından kabul edilmese dahi bilinen bir durumdur. Bu durum hem kamu gelirlerinde azalmaya hem de hukuki uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Bu nedenle “gerçek satış bedelinin beyanı” artık Türk tapu sisteminde daha sıkı bir şekilde denetlenmektedir. Bu sürecin merkezinde ise MEVA Sistemi yer almaktadır.
Gerçek Değer Beyanı Nedir?
Gerçek değer beyanı; Tapuda işlem yapılırken, taşınmazın satış bedeli resmi olarak beyan edilir. Ancak yıllardır süregelen bir uygulama gereği, alım-satım işlemlerinde emlak vergisine esas değer üzerinden beyan yapılmakta; gerçek satış bedeli ise gizlenmektedir. Bu durum: Vergi kayıplarına neden olmakta, Alıcı ve satıcı arasında ileride oluşabilecek hukuki ihtilaflara zemin hazırlamakta ve Tapu işlemlerinde şeffaflığı zedelemektedir. Bu nedenlerle “gerçek değer beyanı”, artık yalnızca etik değil aynı zamanda yasal bir zorunluluk haline gelmiştir. 2024 yılında yürürlüğe giren düzenlemelerle birlikte, tapuda satış işlemi sırasında gerçek satış bedelinin beyan edilmesi zorunlu hale getirilmiştir. Bu kapsamda:
- Alıcı ve satıcı, işlem öncesi “Gayrimenkul Değerleme Raporu” temin etmek zorundadır.
- Beyan edilen bedelin, bu raporda belirtilen piyasa rayicine uygun olması gerekir.
- Aksi takdirde idari yaptırımlar ve vergi cezaları söz konusu olabilir.
Bu sürecin denetlenmesi ve dijitalleştirilmesi amacıyla geliştirilen sistem ise MEVA sistemi adını taşır. Hazine ve Maliye Bakanlığı, Mekansal Veri Analiz Sistemi (MEVA) aracılığıyla 2025 yılı itibarıyla 16 binden fazla taşınmazın beyan edilen satış değerini taradı. Gerçek piyasa değeri ile tapuda gösterilen bedel arasındaki farklılıklar nedeniyle ilk etapta 9.150 kişiden açıklama talep edildi.
MEVA Sistemi Ne Yapar?
MEVA sistemi, bir taşınmazın; konumu, emsal satışları, arsa durumu, imar bilgileri, yapı özellikleri gibi unsurlar üzerinden gerçeğe en yakın değer tahmini üretir.
MEVA Sistemi Ne Zaman Zorunlu Oldu?
MEVA Sistemi, 1 Ocak 2024 itibarıyla pilot bölgelerde uygulamaya alınmış, 2025 itibarıyla ise tüm Türkiye genelinde zorunlu hale getirilmiştir. Artık: Satış öncesi, değerleme uzmanı tarafından hazırlanan rapor, tapu müdürlüğüne ibraz edilmelidir. Beyan edilen satış bedeli, bu raporda yer alan değerin çok altında olamaz. Bu zorunluluğa uymayanlar hakkında vergi cezaları ve işlem iptali riski doğabilir.
Gerçek Değer Beyanı Yapılmazsa Ne Olur?
Tapu satışında gerçek değer beyan esası zorunlu mu sorusuna bu başlıkta cevap bulunacaktır. Eğer satış sırasında gerçek değer beyan edilmez ve bu durum daha sonra tespit edilirse: Alıcı ve satıcı hakkında vergi ziyaı cezası uygulanabilir, Gerçek değer üzerinden ek harç ve vergi talep edilebilir, Satış işlemi, hileli işlem olarak değerlendirilebilir ve hukuki sorunlara yol açabilir. Ayrıca noter işlemleri, banka kredileri ve tapu tescili gibi adımlarda da gerçek değer beyanı arandığı için, eksik beyan durumları resmî süreçlerde gecikmelere veya red kararlarına neden olabilir.
Gerçek Değer Beyanı Hukuken Zorunlu mu?
Evet. Tapuda satış bedelinin gerçekte ödenen tutar yerine daha düşük gösterilmesi, Vergi Usul Kanunu (VUK) ve Harçlar Kanunu açısından suç teşkil eder. Bu durumda mükellefler hakkında hem vergi ziyaı cezası hem de idari para cezası uygulanabilir.
Açıklama Talebi Geldiyse Ne Yapmalısınız?
Tapuda beyan ettiğiniz satış bedelini belgelerle destekleyin. Emsal taşınmazlardan neden farklı olduğunu teknik ve hukuki gerekçelerle açıklayın. Gerekirse pişmanlık hükümlerinden yararlanarak ceza yükünü hafifletin. Açıklama talebi geldiğinde Ankara avukat hukuki yardımı almak sürecin doğru yönetilebilmesi ve gereksiz bir şekilde ceza ödenmesinin önüne geçecektir.
Tapuda Düşük Bedel Göstermenin Cezası Nedir?
Vergi ziyaı cezası, usulsüzlük cezası ve sahte beyan durumlarında ceza soruşturması gibi yaptırımlar söz konusudur. Bu kapsamda taşınmaz alım satımı yapılırken hangi bedellerin esas alınacağı noktasında Ankara avukat danışmanlığı alınması işlemlerin daha sağlıklı yürütülmesine katkı sağlayacaktır.
Ankara’da Gayrimenkul Alım-Satımında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tapu devri yapılırken alım-satım bedeli mutlaka gerçek piyasa değeri üzerinden gösterilmelidir. Gerekirse bağımsız ekspertiz raporu alınmalıdır.
Sonuç: MEVA Sistemiyle yeni bir dönem başlamıştır.
Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde artık ‘nasıl olsa kimse bakmaz’ dönemi sona eriyor. MEVA sistemi ile beyanlar çapraz kontrol edilmekte ve ciddi cezai süreçler doğabilmektedir. Maddi ve manevi kayıplar yaşanmaması adına Ankara avukat hukuki danışmanlığı alınması sürecin doğru yönetilmesine katkı sağlayacaktır.