İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE 2026

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının kendi kusurundan kaynaklı bir tahliye sebebidir. Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, ev sahibi ile kiracı arasında ortaya çıkan uyuşmazlıkların başında gelmektedir. Kira bedelinin farklı aylarda tekrar tekrar geciktirilmesi, kiraya veren açısından kira sözleşmesinin sona erdirilmesine yönelik hukuki yolların gündeme gelmesine neden olabilir. Türk Borçlar Kanunu, belirli şartların gerçekleşmesi halinde kiraya verene iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açma hakkı tanımaktadır.

Kiracının iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesi, yalnızca kira bedelinin iki defa gecikmiş olmasına bağlı değildir. İhtarların hangi kira borçlarına ilişkin olduğu, kiracıya ne zaman tebliğ edildiği, ödemelerin hangi tarihte yapıldığı ve kira yılının ne zaman sona erdiği gibi hususlar birlikte değerlendirilmelidir. Ayrıca tahliye davası açılmadan önce yerine getirilmesi gereken usul işlemleri de bulunmaktadır.

Bu nedenle kiracının iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesi sürecinde, kanuni şartların doğru belirlenmesi ve sürelerin kaçırılmaması önem taşır. Özellikle ihtarların aynı kira dönemine ait olması ve her bir ihtarın hukuken haklı nitelik taşıması, davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Bu makalede iki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartları, kiracının temerrüdü ile iki haklı ihtar arasındaki farklar, ihtarname hazırlanırken dikkat edilmesi gerekenler, dava açma süresi, görevli ve yetkili mahkeme, arabuluculuk süreci ve sık sorulan sorular ele alınmaktadır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi sebebiyle aynı kira yılı içerisinde iki ayrı haklı ihtara neden olması halinde, kiraya verenin kira sözleşmesini mahkeme kararıyla sona erdirebilmesini sağlayan hukuki yoldur. Bu tahliye sebebi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir. Düzenlemenin amacı, kira bedelini sürekli olarak geciktiren kiracının karşısında kiraya verenin hukuki menfaatlerini korumaktır.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliyede önemli olan, kiracının kira bedelini hiç ödememesi değil, ödeme yükümlülüğünü zamanında yerine getirmemesi nedeniyle iki ayrı haklı ihtara sebebiyet vermesidir. Örneğin; Ocak ayı başlangıçlı kira sözleşmesine göre her ayın 5. gününe kadar kira bedelini ödemesi gereken kiracı, ocak ayı kirasını zamanında ödememiş ve kendisine bu borç için haklı bir ihtar tebliğ edilmiş olsun. Kiracı daha sonra mayıs ayı kirasını da zamanında ödemez ve ikinci haklı ihtara neden olursa, ihtarlardan sonra ödeme yapıp yapmadığına bakılmaksızın kiraya verenin tahliye davası açma hakkı doğar. Burada dikkat edilmesi gereken husus, iki ihtarın da hukuken geçerli olmasıdır. Aynı kira borcunun iki ayrı ihtara konu edilmesi veya kira borcunun ihtar kiracıya ulaşmadan önce ödenmesi, iki haklı ihtar şartının gerçekleşmesini engelleyebilir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, doğrudan icra yoluyla gerçekleştirilen bir tahliye işlemi değildir. Kiraya verenin kanuni süresi içerisinde dava açması ve tahliye talebinin mahkeme tarafından kabul edilmesi gerekir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyenin Hukuki Dayanağı

Kiracının iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesinin temel hukuki dayanağı TBK m. 352/2 hükmüdür. İlgili düzenlemeye göre kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtara neden olmuşsa kiraya veren, kanunda belirtilen süre içerisinde dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu hüküm kapsamında açılacak davalarda kira sözleşmesinin niteliği ve süresi önemlidir.

Kiraya verenin tahliye hakkını kullanabilmesi için yalnızca kira borcunun mevcut olduğunu göstermesi yeterli değildir. Kiracının ödeme yükümlülüğünü ihlal ettiğinin ve bu ihlal nedeniyle iki ayrı haklı ihtara sebep olduğunun da ortaya konulması gerekir. Ayrıca TBK m. 353 kapsamında, kiraya verenin kanuni

dava açma süresi içerisinde kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirmesi halinde dava açma süresinin bir kira yılı uzaması mümkündür. Bu imkanın uygulanabilmesi için bildirimin süresinde ve usulüne uygun şekilde yapılması önem taşır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Şartları

Kiracının iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesinin sağlanabilmesi için kanunda aranan şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir. Bu şartlardan birinin eksik olması, tahliye talebinin reddedilmesine neden olacaktır. Bu sebeple iki haklı ihtar nedeniyle tahliye süreci yürütülürken Ankara avukat hukuki danışmanlığı alınması sürecin sağlıklı yürümesine katkıda bulunacaktır.

Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Bulunması

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Kira sözleşmesinin yazılı yapılması, ispat bakımından önemli olmakla birlikte kira sözleşmesinin geçerliliği bakımından her durumda yazılı şekil şartı aranmaz. Taraflar arasındaki kira ilişkisi ve sözleşme koşulları, somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Kira sözleşmesinde özellikle şu hususların belirlenmesi gerekir: Kira ilişkisinin başlangıç tarihi, Kira sözleşmesinin süresi, Aylık kira bedeli, Kira bedelinin ödeneceği tarih, Kira bedelinin ödeneceği hesap veya ödeme yöntemi. Bu bilgiler, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye bakımından hazırlanacak ihtarnamelerin hangi kira yılına ve hangi aylara ilişkin olduğunun belirlenmesi bakımından önem taşıyacaktır.

Kiracının Kira Bedelini Zamanında Ödememiş Olması

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartlarının başında, kiracının kira bedelini kararlaştırılan tarihte ödememiş olması gelir. Kiracı, kira sözleşmesi kapsamında üstlendiği kira bedelini tam ve zamanında ödemekle yükümlüdür. Kira bedelinin geç ödenmesi, kiraya verenin haklı ihtar göndermesine neden olabilir. Ancak kira bedelinin ödenmemesi veya gecikmesi her durumda haklı ihtar oluştuğu anlamına gelmez. Öncelikle kira borcunun muaccel olması, yani ödeme zamanının gelmiş bulunması gerekir. Örneğin ödeme günü her ayın 5. Gününe kadar olmak üzere belirlenen bir sözleşmede; kirayaveren ayı başında ödeme yapılmadı diye ayın 1i ila 5i arasında ihtarname gönderemeyecek; gönderse dahi bu ihtar geçersiz olacaktır.

Henüz vadesi gelmemiş kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya haklı ihtar gönderilemez. Bunun yanında kiracının kira borcunu ihtar kendisine ulaşmadan önce ödemesi halinde, söz konusu ihtar iki haklı ihtar nedeniyle tahliye bakımından haklı ihtar niteliği taşımayacaktır. Buna karşılık en can alıcı nokta ise; kira borcunun ihtarın tebliğinden sonra ödenmesi, kural olarak ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Bu nedenle kiracının ödeme tarihi ile ihtarın tebliğ tarihi birlikte değerlendirilmelidir.

İhtarların Yazılı Olması

TBK m. 352/2 kapsamında tahliye hakkının kullanılabilmesi için kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuş olması gerekir. İhtarın yazılı olması, kiracının hangi kira borcunu zamanında ödemediğinin ve kiraya verenin hangi talepte bulunduğunun belirlenmesini sağlar. Uygulamada ihtarnamelerin noter aracılığıyla gönderilmesi, ihtarın içeriğinin ve tebliğ tarihinin ispatını kolaylaştırır. Bununla birlikte kanuni şartları taşıyan yazılı bir ödeme emri de somut olayın özelliklerine göre haklı ihtar niteliği taşıyabilir. Ancak tarafımızca bu yol riskli olduğu için tavsiye edilmemektedir. İhtarın yalnızca hazırlanmış veya gönderilmiş olması yeterli değildir. İhtarın kiracıya usulüne uygun olarak tebliğ edilmesi gerekir.

İhtarların İki Farklı Kira Ayına İlişkin Olması

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında aranan şartlardan biri de ihtarların iki ayrı kira borcuna ilişkin olmasıdır. Aynı aya ait kira borcu için iki farklı ihtar gönderilmesi, kural olarak iki haklı ihtar şartını oluşturmaz. Çünkü kanuni düzenlemede, kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle iki ayrı haklı ihtara sebep olması aranır. Örneğin kiracının ocak ayı kirasını ödememesi nedeniyle iki ayrı ihtar gönderilmişse, bu ihtarlar iki farklı kira ayına ilişkin olmadığından iki haklı ihtar nedeniyle tahliye hakkı doğmayabilir. Buna karşılık ocak ve mart aylarına ait kira borçlarının zamanında ödenmemesi nedeniyle ayrı ayrı haklı ihtar gönderilmesi, diğer şartların da gerçekleşmesi halinde tahliye hakkı verecektir.

İhtarların Aynı Kira Yılı İçerisinde Gerçekleşmesi 

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartları bakımından ihtarların aynı kira yılı içerisinde gerçekleşmesi gerekir. Kira yılı, her zaman takvim yılının başlangıcı olan 1 Ocak ile sona eren 31 Aralık tarihleri arasındaki dönem değildir. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve sözleşmenin süresi dikkate alınarak belirlenir. Örneğin kira sözleşmesi 1 Ekim tarihinde başlamışsa, kira yılı kural olarak 1 Ekim’den sonraki yılın 1 Ekim tarihine kadar olan döneme göre değerlendirilir. 01.10.2026-01.10.2027 gibi. Bu nedenle ihtarların hangi kira yılı içerisinde kaldığı belirlenirken yalnızca ihtarname tarihine bakılması yeterli olmayabilir. Kira borcunun ait olduğu dönem, ihtarın gönderilme tarihi ve tebliğ tarihi birlikte incelenmelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/3875 Esas, 2017/8822 Karar, 01.06.2017 Tarih: “İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez”

Örneğin 1 Haziran 2025 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesinde, kiracının temmuz ve kasım ayı kira bedellerini zamanında ödememesi nedeniyle iki haklı ihtara sebep olduğu varsayılsın. Her iki ihtarın da ilgili kira yılı içerisinde gerçekleşmesi ve diğer şartları taşıması halinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye hakkı gündeme gelecektir.

Ancak ilk ihtar bir kira yılında, ikinci ihtar ise sonraki kira yılında gerçekleşmişse, bu ihtarların birlikte değerlendirilerek tahliye hakkı oluşturmayacaktır. Ev sahibinin böyle bir durumda elinde yalnıza yakın tarihli tek bir ihtarın olduğu varsayılarak hareket edilmelidir. Hak ve menfaat kaybı yaşanmaması adına alanında uzman bir Ankara avukat danışmanlığı alınarak sürecin sürdürülmesi faydalı olabilir.

Tahliye Davasının Kanuni Süresi İçerisinde Açılması

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası TBK m. 352/2’de belirtilen süre içerisinde açılmalıdır. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin bitiminden; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde dava açılması gerekir. Dava açma süresinin kaçırılması halinde, aynı ihtarlara dayanılarak tahliye talep edilmesi mümkün olmayacaktır. Bu nedenle kira sözleşmesinin bitiş tarihi ve ihtarların ait olduğu kira yılı dikkatle hesaplanmalı ve takip edilmelidir. 

Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği

Birikmiş Kira Borçlarının Ayrı İhtarlara Bölünememesi

Kiraya verenin birden fazla aya ait vadesi gelmiş kira borcu bulunuyorsa, ihtarname hazırlanırken bu borçların hangi aylara ait olduğu açıkça belirtilmelidir. Birikmiş kira borçlarının bir ihtarda talep edilmesi mümkünken, aynı borçların bölünerek farklı ihtarlara konu edilmesi ikinci ihtarın haklılığını ortadan kaldıracaktır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 28.05.2025 tarihli, E. 2024/2951 ve K. 2025/3118 sayılı kararında: “Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel (istenebilir) hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden, kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.”

Örneğin 1 Ocak 2025 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi bakımından ihtarname gönderileceği sırada ödenmeyen Mart Nisan Mayıs ve Haziran ayı kiraları mevcut ise kirayaveren Haziran için ayrı; Mart Nisan Mayıs için ayrı ihtarnameler göndererek iki haklı ihtarname şartını yerine getiremeyecektir. Bu nedenle ihtar gönderilmeden önce kira hesabının çıkarılması, ödenmeyen ayların belirlenmesi ve ihtarın doğru borca dayandırılması gerekir.

İhtardan Sonra Ödeme Yapılması Haklı İhtarı Ortadan Kaldırır Mı?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında, kiracının ihtarname tebliğ edildikten sonra ödeme yapması, çekilen ihtarın “haklı ihtar” olma niteliğini ortadan kaldırmaz ve iki haklı ihtar koşulunun oluşmasına engel teşkil etmez. Ancak ihtarname kiracıya tebliğ edilmeden ödeme yapılmış ise haklı ihtar şartı sağlanamaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 28.05.2025 tarihli, E. 2024/2951, K. 2025/3118 sayılı kararı:” İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler ise, iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez.”

Geriye Dönük Kira Tespit Davası

Kiracının Temerrüdü ile İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Arasındaki Fark

Kiracının temerrüdü, kira bedelinin muaccel olmasına rağmen ödenmemesi nedeniyle ortaya çıkan hukuki durumu ifade eder. Kiracının kira borcunu zamanında ödememesi, kiraya verenin temerrüt hükümlerine başvurmasına neden olabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 315 kapsamında kiraya veren, kiracıya yazılı olarak süre vererek kira borcunun ödenmesini talep edebilir. Kanunda belirtilen süre içerisinde ödeme yapılmaması halinde sözleşmenin feshi ve tahliye yolu gündeme gelebilir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye ise farklı bir hukuki sebebe dayanır. Burada kiracının aynı kira yılı içerisinde iki ayrı kira borcunu zamanında ödememesi ve bu nedenle iki haklı ihtara sebep olması aranır.

Bu iki hukuki yol birbirinden farklıdır. Kiraya veren, somut olayın şartlarına göre hangi tahliye sebebine dayanacağını belirlemelidir.

Özellikle kiracının kira borcunu ödememesi nedeniyle temerrüde düşmesi halinde, iki haklı ihtar sürecinin tamamlanmasını beklemeden TBK m. 315 hükümlerinin uygulanması mümkün olabilir. Bununla birlikte her iki yolun şartları ve süreleri farklı olduğundan, işlem yapılmadan önce hukuki değerlendirme yapılması oldukça önemlidir. Aksi halde hak ve menfaat kayıplarının yanında en az 1-2 senelik bir gecikme meydana gelebilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Haklı İhtar Gönderilirken Dikkat Edilmesi Gerekenler

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye sürecinin sağlıklı yürütülebilmesi için ihtarnamenin hazırlanması ve tebliği aşamalarında dikkatli hareket edilmelidir. Bu kapsamda;

• İhtarname gönderilmeden önce kiracının hangi aya ait kira bedelini ödemediği belirlenmelidir.
• İhtarname içerisinde kira borcunun hangi döneme ilişkin olduğu ve talep edilen tutar açıkça gösterilmelidir. Kira bedelinin eksik ödenmesi halinde, eksik kalan tutarın da doğru şekilde yazılması önemlidir.
• İhtarın Kiracıya Tebliğ Edilmesi,
• İhtarın haklı ihtar olarak değerlendirilebilmesi için kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi gerekir. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarnamelerde tebliğ belgesinin alınması ve dosyada saklanması, ispat bakımından önemlidir.
• Tüm bunlarla beraber, ihtarname gönderildikten sonra kiracının ödeme yapıp yapmadığı da kontrol edilmelidir. İhtar kiracıya ulaşmadan önce ödeme yapılmışsa, bu ihtarın tahliye davasında haklı ihtar olarak kabul edilmesi mümkün değildir.
  

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında dava açma süresi, TBK m. 352/2 kapsamında belirlenmiştir. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin bitiminden itibaren; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde dava açılması gerekir. Örneğin taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 01.01.2026 tarihli olduğunu varsayalım. Mart 2026 ve Ağustos 2026 tarihlerinde iki haklı ihtar şartı yerine getirildiyse kirayeveren 01.01.2027 ve 01.02.2027 tarihleri arasında tahliye davasını ikame etmelidir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile ihtarların yapıldığı kira yılının doğru belirlenmesidir.

Aidatını Ödemeyen Kiracının Tahliyesi

Dava Açma Süresinin Uzaması

TBK m. 353 kapsamında kiraya veren, dava açma süresi içerisinde kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirirse dava açma süresinin bir kira yılı uzaması mümkündür. Bu nedenle kiraya verenin yalnızca ihtarname göndermesi yeterli olmayabilir. Tahliye davası açma süresi içerisinde ayrıca yazılı bildirim yapılması gerekip gerekmediği somut olayın özelliklerine göre Ankara kira avukatı danışmanlığı alınarak değerlendirilebilir.

İki Haklı İhtarda Zorunlu Arabuluculuk Süreci

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen istisnalar dışında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. 7445 sayılı Kanun ile yapılan düzenleme kapsamında, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulaması yürürlüğe girmiştir. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışında tutulmuştur. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açmak isteyen kiraya verenin, dava açmadan önce arabuluculuk sürecini tamamlaması gerekir.

İki Haklı İhtarda Görevli ve Yetkili Mahkeme

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, uyuşmazlığın niteliğine göre yetkili mahkeme olacaktır.

Dava Masrafları ve Avukatlık Ücreti

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında ortaya çıkacak masraflar, davanın açıldığı tarihteki harç ve gider tarifelerine göre belirlenir. Dava masrafları; başvuru harcı, peşin harç, tebligat giderleri ve yargılama sırasında yapılması gereken diğer masraflardan oluşabilir. Avukatlık ücreti ise avukat ile müvekkil arasında yapılan sözleşmeye ve yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre belirlenir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının ne kadar sürede sonuçlanacağı, mahkemenin iş yoğunluğuna, tarafların iddia ve savunmalarına, delillerin toplanmasına ve yargılama sürecindeki işlemlere göre değişebilir. Bu nedenle iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının ortalama olarak 9 ay içerisinde sonuçlanacağı söylenebilir.

Kiracının iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesi, kira sözleşmesinin incelenmesini, ihtarların hukuki niteliğinin değerlendirilmesini ve dava açma sürelerinin doğru hesaplanmasını gerektiren teknik bir süreçtir. Özellikle ihtarların aynı kira dönemine ait olması, kira borçlarının hangi aylara ilişkin bulunduğu ve ihtarların kiracıya ne zaman tebliğ edildiği gibi hususlar davanın sonucunu etkileyebilir. Kira uyuşmazlığı yaşayan ev sahipleri ve kiracılar, somut olayın özelliklerine göre hukuki destek alabilirler. Ankara avukat veya Ankara kira avukatı aracılığıyla yürütülecek hukuki değerlendirmede, kira sözleşmesi ve ödeme kayıtları incelenerek izlenebilecek yollar belirlenebilir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye sürecinde hukuki destek alınması, özellikle sürelerin ve usul işlemlerinin doğru yürütülmesi bakımından önem taşır.