Kira Artışı Hesaplama

Kira artışı hesaplamak için Türkiye’de Borçlar Kanunu ve güncel TÜFE oranları dikkate alınır.

Konutlarda (11 Haziran 2022’den itibaren) yapılacak kira artışlarında 2 yıl süreyle üst sınır %25 olarak belirlenmiştir. Yani, TÜFE oranı daha yüksek çıksa bile ev sahibi en fazla %25 artış yapabilir. 1 Temmuz 2024 itibari ile %25 üst sınırı kaldırılmış olup 1 Temmuz 2024 den sonra kira artışı TÜFE oranına göre hesaplanır. 
İşyerlerinde ise artış oranı, bir önceki yılın aynı ayına ait 12 aylık ortalama TÜFE oranına göre belirlenir ve burada %25 sınırı yoktur.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Kira artış oranı sözleşmede belirli bir oran yazıyorsa o rakam üzerinden hesaplanır. Eğer sadece TÜFE yazıyorsa mevcut kira maksimum;  kira dönüm tarihinin olduğu ayın tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre açıklanan değişim oranını geçmeyecek şekilde uygulanır. Bu on iki aylık TÜFE ortalaması her ay TÜİK tarafından ilan edilir. Ve önceki kiraya en fazla bu oranda zam yapılabilir.

Kira Artış Oranı

Kira artış oranı sözleşmeden taraflarca bir rakam üzerinden kararlaştırılabilir. %1 dahi yazsa enflasyona ve açıklanan TÜFE ortalamasına bakılmadan kiracı %1 zammı uygulayarak kiralananı kullanmaya devam eder.

Kira Sözleşmesinde Kira Artış Oranı Belirlenmezse Ne Olur?

Kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmezse kiracı ilk anlaşılan tutardan kiralanan taşınır & taşınmazı kullanabilir. Ancak bu halde ev sahibi, 5 yıllık süreyi beklemeden 30 gün önce yazılı bildirim yapmak koşulu ile kira tespit davası açma hakkına sahiptir. Bu durumda yeni kira bedeli hakim tarafından belirlenecektir.

Burada dikkat edilmesi gereken husus sözleşme kira artış oranına dair bir madde içeriyor ancak artış oranı kısmı ….. yazılarak boş bırakıldı ise burada sözleşmede artış maddesi var kabul edilir ve ev sahibi kira tespit davası için 5 yılın dolmasını beklemek zorunda kalır.

Kira Artışı Ne Zaman Yapılır?

Kira artışı sözleşmede yazan kira başlangıç tarihinden 1 yıl geçtikten sonra yapılır. Türkiye’ de teammülen ilk kira peşin ödendiğinden, ilk kira akabinde 11 ay kira ödedikten sonra 12. Ayda kira artışı yapılır. Ancak taraflar sözlü olarak da bu süreyi beklemeden kira artışı yapabilir. Örneğin kiracı 6. Ayın sonunda kendiliğinden kirayı artıyor ve istikrarlı olarak artırdığı rakamdan kirayı açıklaması ile ödüyorsa karineten yeni kira bedeli tespit edilmiş olur.

Ev Sahibi Yasal Kira Artış Oranından Daha Fazla Zam Yapmak İsterse Ne Yapılır?

Ev sahibi yasal orandan fazla zam yapmak isterse bu teklif kiracının kabulüne bağlı olur. Kira sözleşmesi 2 tarafada karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdir. Kiraya ilişkin hususlar Borçlar Kanunda düzenlenmiştir. TBK md. 344’ e göre kira bedeline yapılacak azami zam oranı TÜFE ile sınırlandırılmıştır. Ev sahibinin daha fazla zam teklifi kiracı tarafından kabul görmezse kiracı, TÜFE’ yi uygulayıp taşınmazda oturmaya devam edebilir.

Kira Artış Oranına İtiraz Edilebilir mi?

Kira artış oranına iki tarafta itiraz edebilir. Ancak bu durum kira artış oranının belirlenmediği durumlarda her yıl, sözleşmede artış oranı belirlenmişse  başlangıç tarihinden 5 yılın dolması halinde geçerlidir.

Kiracı Zammı Kabul Etmezse Ne Yapılır?

Kiracı zam oranını kabul etmezse ev sahibi, kira tespit ya da kira uyarlama davası açarak hakimin müdahalesini isteyebilir. Ancak kira tespit davası için 5 yılın dolması şartı vardır. Kira uyarlama davası için ise zaman şartı olmasa da olağan üstü fiyat artışına ya da düşüşüne sebep olacak mücbir bir sebebin (Örn: pandemi, savaş) varlığı gereklidir.

5 Yıl Sonunda Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

5 yıl sonunda kira tespit davası açılması halinde mahkeme mec’ur da keşif yaparak bilirkişi görevlendirir. Kiralanan taşınmazın güncel durumu, yeri, emsal kira bedelleri ve sair hususlar karşılaştırılarak kira bedeli emsal değerlerine göre tespit edilir. Hakim dilerse %30 a kadar bilirkişinin tespit ettiği yeni tutardan hakkaniyet indirimi uygulayabilir. Kira tespit davası teknik bir dava olup mutlak suretle Ankara kira avukatı ya da Ankara avukat danışmanlık desteği almanızı tavsiye ederiz.

Konutlarda Yapılabilecek En Yüksek Artış Oranı Nedir?

Taraflar aksini kararlaştırmadıkça konutta yapılacak en yüksek artış oranı son 12 aylık TÜFE ortalamasıdır.

İşyerlerinde Yapılabilecek En Yüksek Artış Nedir?

18.01.2019 tarih ve 30659 sayılı Resmi Gazete yayımlanan torba yasada :”… Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.” Demek sureti ile 01.07.2020 tarihine kadar olan kira sözleşmelerinde TÜFE sınırının olmadığı ve sözleşme serbestisi gereği tarafların TÜFE’ den daha fazla zam oranında mutabık kaldığı durumlarda bu oranın uygulanacağını beyan etmiştir. Ancak iş yeri kiraları uygulamada tartışmalı olup bu konuda alanında uzman bir Ankara kira avukatı desteği almanız tavsiye olunur.

Kira Stopajını Kim Öder?

Kira Stopajını kim öder sorusu Gelir Vergisi Kanunun 94. maddesinde cevaplanmıştır. Buna göre: “… Kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya zırai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar…” denmektedir. Bu maddenin 5-a fıkrasında 70. Maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelere atıf yapmıştır. Atıf yapılan 70. Maddede ise Gayrimenkul sermaye geliri yani taşınmaz gelirleri sayılmıştır.

Özetle kira stopajını kiracı öder, ev sahibi ise gelir vergisinden düşer. Ancak kiracının 94. Maddede sayılan kişilerden ve kiralama konusunun da aynı madde de sayılan faaliyetlerden olması elzemdir.

Kira Stopajı Nasıl Hesaplanır 2025

Kira Stopajı brüt kiranın %20 sidir. Brüt kira oranı ise net kiranın 1,25 ile çarpılması ya da 0,80 e bölünmesi ile bulunmaktadır.

Örneğin 10.000 TL net kirası olan bir iş yerinin BRÜT kirası 12.500 TL’ dir.  Stopajı ise net kiranın %20 si olacağından 2.500 TL’ dir. Yani iş yeri kiracısı stopaj olarak devlete 2.500 TL, ev sahibine 10.000 TL ödeyecektir.

Kira Stopaj Hesaplama