“Geriye Dönük Kira Tespit Davası” terimi, teknik olarak kira tespit davalarının doğası gereği mümkün değildir. Ancak, kira tespit davasının belirli şartlarla davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren geçerli olması ve bu sayede birikmiş kira farklarının talep edilmesi mümkündür. Halk arasında bu durum geçmişe etki anlamında değerlendirildiği için geriye dönük kira tespit davası yaygın bir şekilde kullanılmaktadır.
İşte bu konuya dair temel bilgiler:
- Kira Tespit Davasının Genel Kuralı
Kira tespit davası kural olarak talep edilen yeni döneme ilişkin veyahut içinde bulunulan kira dönemi başlangıcından itibaren sonuç doğurur.
- “Geriye Dönüklük” Hangi Durumlarda Oluşur?
Mahkemece tespit edilen kira bedelinin, davanın açıldığı kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olması (bir nevi o dönem için geriye etkili olması) iki ana şarttan birinin varlığına bağlıdır:
- Sözleşmede artış şartı olmaması durumunda; Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin artırılacağına dair yazılı ihtarname tebliğ edilmiş olmalıdır.
- Ya da, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce bizzat kira tespit davası açılmış olmalıdır.
Bu şartlar yerine getirilirse, dava kaç ay sürerse sürsün, mahkemenin tespit ettiği yeni kira bedeli, ilgili kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Bu durumda, kiracının o dönem içinde ödediği eski kira bedeli ile mahkemece tespit edilen yeni kira bedeli arasındaki fark (alacak) geriye dönük olarak istenebilir ve kararın kesinleşmesinden sonra fark kira bedelleri yönünden Örnek 13 veyahut örnek 7 ilamsız icra takibi yapılabilir.
- Kaç Yıllık Süreler Önemlidir?
- 5 Yıldan Önce: Kira sözleşmesinin ilk 5 yılı dolmadan açılan tespit davalarında, kira artışı TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranını geçemez (Geçici kanuni düzenlemelerle bu oran %25 ile sınırlanmıştır). Bu durum ancak ve ancak sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm bulunmadığı durumlarda geçerli olacaktır. Sözleşmede artışa ilişkin madde bulunmakta ise kiraya veren 5 yıldan önce dava açamaz.
- 5 Yıl ve Sonrası: Kira sözleşmesi 5 yılını doldurmuşsa (veya 5 yıldan uzun süreliyse), açılan tespiti davasında mahkeme kira bedelini belirlerken hak ve nesafet kurallarına göre (emsal kiralar, taşınmazın durumu, çevresel faktörler vb. dikkate alarak) ve TÜFE oranına bağlı olmaksızın yeni bir bedel tespit edebilir.
- Kira Alacağı Davası ile Farkı
“Geriye dönük kira alacağı” kavramı, genellikle kira tespit davası sonucu belirlenen farklar için değil, kiracının sözleşmedeki artış şartını uygulamadan eksik ödeme yapması veya hiç ödeme yapmaması gibi durumlarda, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine dayanarak açılan ve alacağın 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde talep edildiği davaları ifade eder.
Önemli Not: Kira hukuku, özellikle kira tespit davaları ve süreler konusunda teknik detaylara sahiptir ve yasal düzenlemeler (özellikle geçici kanunlar) sıkça değişebilmektedir. Hak kaybı yaşamamak ve doğru usul işlemlerini gerçekleştirmek için Ankara avukat hukuki danışmanlığı almanız şiddetle tavsiye edilir.