Kamulaştırmasız el atma davası, idarenin usulüne uygun olmayan şekilde bir taşınmaz el koyması neticesinde gündeme gelen bir dava olup gündelik hayat içerisinde sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Bu makalemiz kamulaştırmasız el atma ve kamulaştırmasız el atma davasına ilişkin güncel rehber mahiyetinde olacak olup, okuyucuların makaleyi özenle okuması önem arz etmektedir.
Anayasa’nın 46. maddesi, devletin ve kamu tüzel kişilerinin kamu yararının gerektirdiği durumlarda, özel mülkiyete konu taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını belirli bir bedel karşılığında ve peşin ödeme şartıyla edinmesine imkan tanımaktadır. Bu işlem, kanunla belirlenen usul ve esaslara göre gerçekleştirilir ve kimi durumlarda taşınmaz üzerinde idari irtifak hakkı kurulması yoluna da gidilebilir. Ancak uygulamada idare her zaman bu anayasal ve yasal çerçeveye uygun şekilde hareket etmemektedir. Bazı durumlarda, kanuni kamulaştırma prosedürleri işletilmeden, özel mülkiyetteki taşınmazlara fiilen el konulmakta veya mülkiyet hakkı sınırlandırılmaktadır. İşte bu hallerde “kamulaştırmasız el atma” ve “kamulaştırmasız el atma dava” kavramları gündeme gelir.
Kamulaştırmasız El Atma Nedir?
Kamulaştırmasız el atma, idarenin (devlet veya kamu tüzel kişisinin) özel mülkiyette bulunan bir taşınmaza geçerli bir kamulaştırma kararı olmadan, herhangi bir bedel ödemeksizin ve malikin rızası dışında fiilen el koymasıdır. Başka bir ifadeyle, kamulaştırma yetkisine sahip olan idare, kamulaştırma prosedürünü uygulamadan taşınmazı kamu hizmetine tahsis ederse, bu durum kamulaştırmasız el atma olarak değerlendirilir.
Kamulaştırmasız El Atmanın Hukuki Dayanağı
Kamulaştırmasız el atma, pozitif hukukta açıkça düzenlenmiş bir kurum değildir. Ancak bu kavram, 1956 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile hukuk uygulamasında yer bulmuştur. Söz konusu içtihada göre, idare herhangi bir kamulaştırma kararı almaksızın özel mülkiyete konu taşınmaza el koyarsa, taşınmaz maliki Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi uyarınca iki farklı hukuki yola başvurabilir:
1.Müdahalenin men’i davası (el atmanın önlenmesi davası) açarak taşınmaz üzerindeki haksız işgale son verilmesini talep edebilir.
2.Kamulaştırmasız el atma durumunu kabul ederek taşınmazın bedelini idareden talep edebilir.
Bu ikinci yol, uygulamada en sık tercih edilen yöntemdir; zira çoğu durumda taşınmaz kamu hizmetine tahsis edilmiş olduğundan fiilen geri alınması mümkün değildir.
Kamulaştırmasız El Atmanın Şartları
Kamulaştırmasız el atmanın varlığından söz edilebilmesi için bazı koşulların oluşması gerekir. Bu şartlar aşağıda belirtildiği şekildedir.:
1.Kamu yararı amacı bulunmalıdır.
2.El atma, yetkili idare tarafından yapılmalıdır.
3.İdare, kamulaştırma sürecini başlatmadan veya tamamlamadan taşınmaza müdahale etmelidir.
4.Taşınmaza fiilen el atılmış olmalıdır.
5.El atma kalıcı nitelikte ve sahiplenme amacıyla yapılmalıdır.
Belirtilen koşulların tamamının mevcut olması halinde, kamulaştırmasız el atma olgusuna dayanılarak hukuki süreç başlatılabilir. Bununla birlikte, sürece geçilmeden önce olayın tüm yönleriyle gayrimenkul hukuku alanında uzman bir Ankara avukat tarafından değerlendirilmesi büyük önem taşır. Aksi takdirde, hukuki temeli zayıf davaların açılması sonucu haklı bir tarafın haksız duruma düşmesi ve sonuç alınamayan yargı süreçlerinin yaşanması ihtimali bulunmaktadır.
Kamulaştırmasız El Atmanın Türleri
Kamulaştırmasız el atma, fiili el atma ve hukuki el atma olmak üzere ikiye ayrılır.
1.Fiili El Atma
Fiili el atma, idarenin özel mülkiyetteki bir taşınmaza kanuni dayanak olmadan, malikinin rızası olmaksızın ve bedel ödemeksizin fiilen müdahale etmesidir. Bu durum, taşınmazın üzerine bina, yol, tesis gibi yapılar inşa edilmesiyle veya doğrudan kamu hizmetine ayrılmasıyla gerçekleşebilir. Fiili el atma, özel hukuktaki haksız fiil kavramına benzer nitelikte olup, “fiili yol” olarak da adlandırılır.
2.Hukuki El Atma
Hukuki el atma ise, idarenin başlangıçta hukuka uygun işlemler yapmasına rağmen, kanunda belirtilen sürede kamulaştırma işlemini tamamlamaması sonucu ortaya çıkar. İdarenin eylemsiz kalması, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını sınırlayıcı bir hal yaratır. Bu durumda fiili bir müdahale olmasa da, mülkiyet hakkının özü zedelenir. Kamulaştırmasız el atma kapsamında bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Fiili ve Hukuki El Atma Arasındaki Farklar
Fiili el atma ve hukuki el atma kavramları arasında farklılıklar bulunmakta olup, iki kavram arasındaki temel farklar tablo şeklinde aşağıda gösterilmiştir.
İdarenin kamulaştırmasız el atma yoluyla mülkiyet hakkını ihlal ettiği taşınmaz sahipleri, çeşitli hukuki yollara başvurabilir:
1.El Atmanın Önlenmesi Davası
Malik, idarenin haksız işgaline son verilmesi amacıyla Asliye Hukuk Mahkemesi’nde kamulaştırmasız el atma davası açabilir. Bu dava mülkiyet hakkına dayandığı için zamanaşımına tabi değildir. Kamulaştırmasız el atmada taşınmaz malikinin kendisi veya paylı mülkiyette her paydaş tek başına açabilir. Dava sonunda verilen karar tüm taşınmazı etkilemektedir.
2.Taşınmaz Bedelinin Tahsili Davası
Malik, taşınmazın mülkiyetini idareye devretmeyi kabul ederek bedelini talep edebilir. Bu dava da Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Mahkeme, taşınmazın bedelini bilirkişi incelemesi yoluyla tespit eder. Davada kamulaştırma bedeli tespit yöntemleri uygulanır. Kamulaştırmasız el atma kapsamında bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
3.Tazminat Davası
Kamulaştırmasız el atma sonucu taşınmazın veya üzerindeki eşyaların zarar görmesi halinde malik, idare aleyhine tazminat davası açabilir. Dayanak: Türk Borçlar Kanunu m.49 (haksız fiil). Zamanaşımı: Zararı öğrenme tarihinden itibaren 2 yıl, her hâlde 10 yıl. Görevli mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemesidir.
4.Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası
İdarenin taşınmazı haksız şekilde kullanması nedeniyle malik, ecrimisil davası açabilir. Ecrimisil, taşınmazın gelirinden mahrum kalınan dönem için talep edilir. Yargıtay uygulamasına göre geriye dönük 5 yıllık süre esas alınır. Dava, taşınmazın bulunduğu yer veya idarenin yerleşim yeri Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
Kamulaştırmasız El Atma Davası Nasıl Açılır?
Fiili el atma davaları, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Hukuki el atma davaları ise idarenin işlem veya eylemsizliğine dayandığından İdare Mahkemesi’nin görev alanına girer. Davalar genellikle belirsiz alacak davası şeklinde açılır, çünkü taşınmazın değeri yargılama sürecinde bilirkişi raporuyla tespit edilecektir. Kamulaştırmasız el atma davasında nispi harç ve vekalet ücretine tabidir. Mahkeme kararları ise kesinleşmeden icraya konulabilmektedir. Bu tür davalarda kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz oranı uygulanır. Fiili el atma davası kapsamında bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Kamulaştırmasız El Atma Sayılan Durumlar
Aşağıdaki haller, kamulaştırmasız el atma kapsamında değerlendirilir:
İdarenin kamulaştırma kararı almadan özel mülkiyete yol, park, kanal, enerji hattı, okul veya tesis yapması,
İmar planlarında kamu hizmetine ayrılan taşınmazların uzun süre kamulaştırılmaması,
Fiili müdahale olmasa bile, mülkiyet hakkının kullanılmasını engelleyen hukuki işlemlerin sürdürülmesi.
Zaman Aşımı ve Dava Hakkı
Kamulaştırmasız fiili el atma davalarında herhangi bir zamanaşımı süresi bulunmaz. Malik, idarenin el atması devam ettiği sürece her zaman dava açabilir. Hukuki el atma durumunda ise idarenin taşınmazı kamulaştırması için beş yıllık süresi vardır. Bu süre içinde kamulaştırma yapılmazsa malik, idari yargıda tazminat davası açabilir.
Tazminat Bedeli ve Adalet Sorunu
Kamulaştırmasız el atma durumlarında idarenin ödemekle yükümlü olduğu tazminat bedelinin, mülk sahibinin taşınmaz üzerindeki gerçek ekonomik hakkını yansıtıp yansıtmadığı tartışmalı bir konudur. Mevzuat uyarınca bedel genellikle dava tarihi itibarıyla belirlenmekte, ancak ülkemizde enflasyonun yüksek seyretmesi nedeniyle bu bedelin zamanla değer kaybetmesi kaçınılmaz hale gelmektedir. Öte yandan, Türkiye’de gayrimenkullerin finansal getirisi, birçok para ve yatırım aracına kıyasla daha yüksek bir artış göstermektedir. Bu durum, kamulaştırmasız el atma nedeniyle taşınmazından mahrum kalan maliklerin ciddi bir ekonomik kayba uğramasına yol açmaktadır. Bedelin dava tarihi esas alınarak hesaplanması, uzun süren yargılama süreçleri ve ekonomik dalgalanmalar göz önünde bulundurulduğunda, mülk sahiplerinin hak ettiği gerçek değerin ödenmesini engelleyen bir adaletsizlik doğurmaktadır. Bu sebeple kamulaştırmasız el atma davası açmadan önce Ankara avukat hukuki danışmanlığı alınması taşınmazın bedeli üzerinden mağduriyet yaşanmasının da önüne geçecektir.
Kamulaştırmasız el atma, idarenin kamu yararı amacıyla hareket etse dahi, mülkiyet hakkını ihlal eden hukuka aykırı bir müdahaledir. Taşınmaz sahipleri, kamulaştırmasız el atma davası, el atmanın önlenmesi, bedel tespiti, tazminat veya ecrimisil davaları ile mülkiyet haklarını koruyabilir. Bu nedenle idarenin, kamu hizmeti için ihtiyaç duyduğu taşınmazlar üzerinde işlem yaparken mutlaka 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun usul ve esaslarına uygun hareket etmesi gerekir. Kamulaştırmasız el atma davası süreci karmaşık bir hukuki alan olduğundan, taşınmaz bedelinin doğru hesaplanması, tazminat miktarının belirlenmesi ve dava stratejisinin oluşturulması için profesyonel bir kamulaştırmasız el atma Ankara avukat ile çalışmanız önerilir.
SIK SORULAN SORULAR
1-Kamulaştırmasız el atma nedir?
Kamulaştırmasız el atma, idarenin özel mülkiyete ait bir taşınmaza geçerli bir kamulaştırma kararı olmadan, bedel ödemeksizin ve malikin rızası olmadan fiilen el koymasıdır.
2-Kamulaştırmasız el atma davası hangi mahkemede açılır?
Kamulaştırmasız el atma davasında görevli mahkeme, el atmanın türüne göre değişir: Fiili el atma davaları; Asliye Hukuk Mahkemesi, Hukuki el atma davaları; İdare Mahkemesi.
3-Kamulaştırmasız el atma davasında zamanaşımı süresi var mı?
Fiili el atma davalarında zamanaşımı süresi yoktur. Malik, idarenin taşınmaz üzerindeki işgali devam ettiği sürece her zaman dava açabilir. Ancak hukuki el atma durumunda, idarenin taşınmazı 5 yıl içinde kamulaştırma yükümlülüğü vardır. Bu süre sonunda malik, idari yargıda tazminat davası açabilir.
4-Kamulaştırmasız el atma davasında taşınmaz bedeli nasıl belirlenir?
Mahkeme, taşınmazın bedelini bilirkişi incelemesi yoluyla tespit eder. Bu değer belirlenirken Kamulaştırma Kanunu’nun 2942 sayılı hükümleri, taşınmazın konumu, ekonomik durumu ve emsal satışlar dikkate alınır.
5-Kamulaştırmasız el atma davası açmadan önce uzlaşma zorunlu mu?
Hayır. Kamulaştırmasız el atma davalarında uzlaşma dava şartı değildir. Malik doğrudan dava açabilir.
6-Kamulaştırmasız el atmada malik hangi davaları açabilir?
Malik, idarenin el atma şekline ve mağduriyetine göre şu davaları açabilir: El atmanın önlenmesi davası, Taşınmaz bedelinin tahsili davası, Tazminat davası, Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası
7-Ecrimisil davası ne kadar geriye dönük açılabilir?
Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası, geriye dönük 5 yıl için açılabilir. Yargıtay, bu davalarda kira sözleşmelerine benzer bir zamanaşımı süresi uygulamaktadır.
8-Kamulaştırmasız el atma davalarında faiz nasıl uygulanır?
Bu tür davalarda kamu alacakları için belirlenen en yüksek faiz oranı uygulanır. Faiz, genellikle taşınmaza fiilen el atıldığı tarihten itibaren hesaplanır.
9-Kamulaştırmasız el atma davası açmak için avukat tutmak zorunlu mu?
Zorunlu değildir, ancak kamulaştırma hukuku özel uzmanlık gerektiren bir alandır. Bu nedenle, sürecin hatasız ilerlemesi ve bedel tespitinin doğru yapılabilmesi için kamulaştırmasız el atma alanında deneyimli bir avukatla çalışmak önerilir.
Fiili el atma davası kapsamında bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.