Kira sözleşmesinde artış oranı belirtilmiş olsa bile, belirli şartlar altında Kira Tespit Davası açılabilir.
Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre, kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep etme hakkı, kira sözleşmesinin süresi ve mevcut artış şartlarına bağlı olarak farklılık gösterir.
5 Yıllık Süre Şartı: Sözleşme Hükmüne Rağmen Tespit Davası
Kira sözleşmesinde artış şartı (örneğin, “TÜFE on iki aylık ortalama” gibi) bulunsa dahi, kira sözleşmesi beşinci yılını doldurduğunda (yani, altıncı kira dönemi başlangıcında) kiraya veren veya kiracı, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için Kira Tespit Davası açabilir.
- Amaç: Bu davada, Hâkim tarafından kira bedeli, TÜFE on iki aylık ortalama artış oranı ile bağlı kalmaksızın;
- Kiralananın durumu,
- Emsal kira bedelleri,
- Hak ve nesafet (dürüstlük kuralı) dikkate alınarak belirlenir.
- Kanuni Dayanak: Bu durum, TBK m. 344/3 hükmü gereğince, taraflarca kararlaştırılan artış oranının (veya bir önceki yılın kira bedelinin) yeterince adil olmaması halinde, beş yıllık sürenin sonunda rayiç bedele uygun bir kira bedelinin tespitini sağlamayı amaçlar.
Sözleşmede Artış Oranının Bulunmaması Halinde
Kira sözleşmesinde artış yapılacağına dair bir hüküm bulunmuyorsa ve sözleşmede buna ilişkin hiçbir ibare yoksa kiraya veren taraf için 5 yıllık bekleme süresi söz konusu olmayacaktır. Bu durumda, yeni kira bedeli TÜFE artışı ile sınırlı olmak üzere hakim tarafından belirlenecektir.
Dava Açma Zamanı
Sözleşmede artış oranı belirtildiği takdirde kira sözleşmesi herhangi bir ihtara gerek olmaksızın artırım talep edilen kira dönemi sonuna kadar açılabilir. Sözleşmede kira artışına ilişkin madde bulunmaması halinde ise; davanın yeni kira döneminin başlamasından en geç 30 gün önce açılması gerekir veya Yeni kira döneminin başlamasından en geç 30 gün önce kiracıya yazılı bildirim (ihtarname) gönderilmiş olması ve davanın bu bildirimi takip eden yeni kira dönemi sonuna kadar açılması gerekir.