Yeni malik tahliye davası, bir taşınmazı sonradan edinen maliklerin, belirli koşullar altında mevcut kiracıyı tahliye ettirebilmesine imkan tanıyan hukuki bir yoldur. Bu dava türü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Yeni malik, eğer edindiği konut ya da iş yerini kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğuna sahipse, kira sözleşmesini belirli şartlar altında sonlandırarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak bu hakkın kötüye kullanılmaması adına kanun koyucu bazı sınırlamalar getirmiştir. Yeni malik tahliye davası açma şartları aşağıda belirtilmiştir.
Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları Nelerdir?
- Gerçek, Samimi ve Zorunlu Bir İhtiyacın Bulunması: Yeni malik, taşınmazı sadece yatırım amacıyla değil; konut veya iş yeri ihtiyacı nedeniyle kullanmak zorunda olduğunu ispat etmelidir. Bu ihtiyaç gerçek, dürüst ve zorunlu olmalıdır. Aksi takdirde yeni malik tahliye davası mahkemece
- Yeni Malik Statüsünün Gerçekten Kazanılmış Olması: Yeni malik, taşınmazı tamamen sonradan edinmiş olmalıdır. Eğer taşınmazın bir kısmı üzerinde önceden sahipliği varsa, bu dava türüne dayanılamaz.
- Yakın Aile Fertlerinin Veyahut Yeni Malikin İhtiyacı: İhtiyaç yalnızca malik için değil; eşi, çocukları, anne-babası veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için de geçerli olabilir. Ancak keyfi olarak yeni malik tahliye davası açılamaz. Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilmesi için ihtiyacın nedeninin dava dilekçesinde veyahut ihtarnamede açıklanmış olması gerekmektedir.
- Yasal Sürelere Uygunluk: Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde noter aracılığı ile kiracıya yazılı bildirim (ihtarname) göndermelidir. Bildirim yapıldıktan sonra en erken 6 ay sonra tahliye davası açılabilir. 6 aylık bekleme süresi taşınmazın iktisap edildiği tarihten itibaren başlar. Alternatif olarak, TBK madde 351’de de belirtildiği üzere yeni malik tahliye davası kira süresinin dönüm tarihinden itibaren bir ay içinde de açılabilir.
Yeni Malik Ne Zaman Tahliye Davası Açabilir?
Yeni malik, iki farklı yoldan tahliye talebinde bulunabilir: Hangi yolun somut olaya uygun olduğu ve daha etkili sonuçlar alınacağı konusunda Ankara avukat hukuki danışmanlığı alınması hak ve menfaat kaybı yaşamanın önüne set çekecektir.
Birinci Yol: TBK madde 351’de de belirtildiği üzere taşınmazın edinilmesinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtarname gönderip, 6 aylık sürenin sonunda yeni malik tahliye davası açılabilir.
İkinci Yol: Mevcut kira süresinin bitimini bekleyip, bu sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde ihtarnameye gerek olmaksızın doğrudan yeni malik tahliye davası ikame edilebilir. Bu yöntemde yazılı bildirim zorunlu değildir. Örnek üzerinden açıklamamız gerekirse; 01.01.2024 tarihli bir kira sözleşmesine konu edinilen taşınmazı 01.11.2025 tarihinde satın alan yeni malikin ihtarname çekip yeni malik tahliye davasını 01.05.2026 tarihine kadar beklemektense; kira sözleşmesinin dönüm tarihi olan 01.01.2026 tarihinden itibaren 1 ay içinde yeni malik tahliye davası ikame edilebilir. Bu sayede yeni malik yaklaşık 4-5 aylık bir tasarruf sağlayarak maddi ve manevi olarak çektiği zorlukları da en aza indirmiş olur. Yeni malik tahliye davası açmadan önde mutlaka Ankara kira avukatı ile süreç değerlendirilmeli ve dava takip işlemleri Ankara avukat ile yürütülmelidir.
Yeniden Kiralama Yasağı Ne Anlama Geliyor?
Tahliye davası sonunda taşınmaz boşaltıldıktan sonra, yeni malik bu taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracı dışında başka bir kişiye kiralayamaz. Aksi halde, eski kiracıya en az 1 yıllık kira bedeli kadar tazminat ödeme yükümlülüğü doğar. Ancak bu tazminata hak kazanılabilmesi için:
Mahkeme tarafından verilmiş tahliye kararı bulunmalı, Bu karar, icra emri ile kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır.
Yani yalnızca tahliye talebinde bulunmak yeterli olmayıp, sürecin mahkeme ve icra yoluyla tamamlanmış olması gerekmektedir.
Taşınmaz Boş Kalırsa Tazminat Hakkı Doğar mı?
Hayır. Tahliye edilen taşınmazın boş kalması veya malik tarafından kullanılmaması tazminat hakkı doğurmaz. Yasak, sadece üçüncü bir kişiye kiraya verilmesi durumunda söz konusudur.
Tapuda Kira Şerhi Nedir? Kira Şerhinin Hukuki Sonuçları
Kira sözleşmeleri, genel olarak sadece taraflar arasında geçerli olup üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Ancak, Türk Borçlar Kanunu’nun 312. maddesi uyarınca taşınmaz malikinin rızası ile kira sözleşmesi tapuya şerh edilebilir. Bu işlem, kiracının haklarını güçlendiren önemli bir uygulamadır. Tapuya konulan kira şerhi sayesinde, taşınmaz daha sonra el değiştirirse bile taşınmaz kira şerhi fiziken görülerek satın alınacağı için yeni malik kiracıya karşı belirli bir süre boyunca tahliye talebinde bulunamaz. Bu süre, şerhte belirtilen süreyle sınırlıdır ve hem eski hem de yeni maliki bağlar. Bu durum, özellikle ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında ve yeni malik tahliye davasında ciddi önem kazanır. Tapudaki kira şerhi, Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve 351. maddeleri uyarınca açılabilecek tahliye davalarına engel teşkil edebilir. Bu nedenle, taşınmaz satın alırken tapu kayıtlarında yer alan şerhlerin dikkatle incelenmesi büyük önem taşır. Taşınmaz alırken veyahut alınan taşınmaza ilişkin dava açmadan önce Ankara avukat hukuki danışmanlığı alınması faydalı olacaktır.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası ile Yeni Malikin Tahliye Hakkı Arasındaki Farklar
İki Farklı Tahliye Nedeni: Mevcut Malik ve Yeni Malik; Tahliye davaları, taşınmaz malikinin kendi ihtiyacı sebebiyle açabileceği gibi, taşınmazı yeni edinmiş bir malikin de gereksinimi doğrultusunda açılabilir. Ancak bu iki dava türü farklı yasal prosedürler içerir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak ihtar gönderilirse, dava açma süresi uzayabilir. Yeni malikin tahliye davası açabilmesi için ise, taşınmazı edinmesinden itibaren 1 ay içinde yazılı ihtar göndermesi zorunludur. Bu süre içinde ihtar gönderilmezse tahliye hakkı kaybedilir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Yeni malik tahliye davası ise, ihtarname gönderilmiş olması kaydıyla, taşınmazı edinim tarihinden itibaren 6 ay sonra başlatılabilir ve kira döneminin sonu beklenmeden dava açılabilir. Yeniden kiralama yasağı ise her iki dava türü bakımından da geçerlidir.
Yeni Malik Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunluluğu
01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkilerinden doğan ihtilaflarda arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir. Buna göre; Yeni malikin tahliye talebinde bulunmadan önce arabuluculuk başvurusu yapması zorunludur. Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşamazlarsa, dava açma hakkı doğar. Arabuluculuk başvuru tarihi ile arabuluculuk sürecinin sona erdiği tarih arasında geçen süre, dava açma süresine eklenir. Bu sayede tarafların dava açma süresi içinde hak kaybına uğraması önlenir.
Yeni Malik Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili Mahkeme: Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak sözleşmede özel bir yetki şartı yer almışsa, bu durum dikkate alınır.
İhtiyaç sebebiyle tahliye, yeni malikin tahliye hakkı, arabuluculuk süreci ve yeniden kiralama yasağı gibi hususlarda bilgi sahibi olmak, hem kiracılar hem de malikler için büyük önem taşır. Yeni malik tahliye davası, hem malik haklarını hem de kiracının güvenliğini gözeten özel bir dava türüdür. Bu süreçte, yasal sürelerin ve ispat şartlarının dikkatle takip edilmesi büyük önem taşır. Hatalı ya da eksik bir işlem, davanın reddine sebep olabilir. Bu nedenle, böyle bir dava açmayı planlayan yeni malikin, süreci uzman bir Ankara kira avukatı aracılığıyla yürütmesi tavsiye edilir.
SIK SORULAN SORULAR
Yeni malik tahliye davası açmak için ne yapmalıdır?
Yeni malik, taşınmazı devraldıktan sonra: 1 ay içinde yazılı ihtarname göndermeli, 6 ay geçtikten sonra ise tahliye davası açmalıdır.
Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davasında ihtar zorunlu mu?
Evet. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, taşınmazın tapuda tescil edildiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar gönderilmesi zorunludur. Aksi takdirde dava açma hakkı düşer.
Yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Yeni malik, ihtarname gönderdikten sonra en az 6 ay beklemek zorundadır. 6 ayın sonunda dava açarak tahliye talebinde bulunabilir. Kiracıyı bu süre dolmadan tahliye ettiremez.
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 01.09.2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren düzenlemeye göre, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir. Bu nedenle dava açılmadan önce mutlaka arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir.
Yeni malik, taşınmazı kiraya verirse eski kiracı tazminat talep edebilir mi?
Evet. Yeni malik, tahliye edilen taşınmazı haklı bir neden olmaksızın başka bir kiracıya kiralarsa, eski kiracı son ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminat talebinde bulunabilir.
Yeni malik tahliye davasını kazandıktan sonra taşınmazı kullanmak zorunda mı?
Hayır. Yasaya göre, taşınmazın tahliyesinden sonra malik tarafından kullanılması zorunlu değildir. Ancak, haklı bir neden olmaksızın taşınmazın başka bir kişiye kiralanması durumunda eski kiracı tazminat talep edebilir.