İhtiyaç nedeniyle tahliye davası konutunu ya da işyerini kiraya verenin kendisinin veya yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyması halinde kira sözleşmesini sona erdirme yollarından birisidir. Tahliye davaları, özellikle son dönemlerde ülkemizde görülen yüksek enflasyon nedenli olarak konut kiralarındaki fahiş artışlar nedeniyle kiraya verenler tarafından sıklıkla başvurulan yollardan biri haline gelmiştir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası konutun tahliyesine ilişkin olabileceği gibi işyerinin tahliyesine ilişkin de olabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası Türk Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenmiş olup, dava aşamasında kiralanan konuta/işyerine ihtiyaç halinin ispatlanması gerekmektedir.  

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Türleri

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve 351. Maddesinde “konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi” başlığı altında düzenlenmiştir. Her ne kadar kanunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası olarak genel bir başlıkta ele alınmış ise de somut duruma uygulanabilecek yollar açısından kendi içerisinde birkaç alt türü de barındırmaktadır. Bunları incelememiz gerekirse;

• Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası
• Kiralananın yeniden inşası, onarımı ve mimarı amacıyla nedeniyle tahliye davası
• Kiraya verenin kendisinin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası
• Kiraya verenin anne, baba, eş, çocuk, kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler gibi yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası

Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

İçerisinde hâlihazırda kiracı bulunmakta olan taşınmazı sonradan edinen yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ilgili taşınmazın kendisine, eşine, altsoyuna, üstsoyuna veyahut bakmakla yükümlü olduğu kişilere gereksinimini kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bu yazılı bildirimin noter kanalıyla ihtarname çekilerek yapılması yeni malike, dava aşamasında ispat kolaylığı sağlayacaktır. Yeni malik tarafından kiracıya yapılan yazılı bildirimde kiracıya 6 aylık bir tahliye süresi verilir. Kiracı 6 aylık bu süreçte taşınmazı tahliye etmez ise yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılır. Özetlemek gerekirse; yeni malik taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ihtarname çekmeli, ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren 6 ay sonra ise yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmalıdır.

Kiraya Verenin Kendisi, Altsoyu, Üstsoyu İçin İhtiyaç Olması Veya Kiralananın Yeniden İnşası İmarı Durumlarında İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

Kiralanan taşınmazın belirli süreli kira sözleşmesi mi yoksa belirsiz süreli kira sözleşmesi ile mi kiralandığına göre dava açma süresi ve kiracıya ihtarname gönderme şartı değişiklik gösterecektir. Uygulamada bu durum sıklıkla karıştırılmaktadır.

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak dava ile kira sözleşmesi sona erdirebilir. Kira sözleşmesinin belirli süreli olması halinde sürenin sona ermesi ile birlikte herhangi bir bildirim ya da ihtara gerek kalmaksızın bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilecektir. Bununla birlikte her yıl yenilenerek devam eden bir kira sözleşmesinin varlığı halinde hiçbir ihtar ve bildirime gerek kalmaksızın yenilenen sürenin sonundan itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilecektir. Bu durumu bir örnek üzerinden açıklamamız gerekirse; Örneğin, 15.11.2022 tarihinde başlayan 1 yıllık süreli bir kira sözleşmesi için 15.11.2023 tarihi sözleşmenin sona erme tarihi olup bu tarihten itibaren 1 ay içinde; 15.12.2023 tarihine kadar ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılması gerekmektedir. Aksi takdirde dava açılabilmesi için 1 sene beklemek durumunda kalınır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, altı aylık fesih döneminden en az 3 ay önce kiracıya ihtiyaç durumunu noterden ihtar çekmeli ve altı aylık fesih dönemi dolduktan sonra bir ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak zorundadır. Kanunda öngörülen sürelere uyulmaması halinde dava usulden reddedilecek ve tahliye için zaman kaybedilecektir. Hak ve menfaat kaybı yaşamamak adına tahliye davalarından önce mutlaka bir Ankara avukat hukuki danışmanlık hizmeti alınması önemle tavsiye olunur.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasından Önce İhtarname Gönderme Şartı Var Mı

Belirli süreli kira sözleşmelerinde tahliye davasından önce kiracıya ihtarname gönderme şartı kural olarak bulunmamaktadır. Ancak belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kanundaki fesih sürelerine uyularak davadan önce ihtarname gönderme şartı bulunmaktadır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu Mu

Kiralananın tahliyesi, kira tespit veya kira uyarlama davaları gibi kira uyuşmazlığından kaynaklanan davalarda 28.03.2023’te Resmi Gazetede yayımlanan, 1 Eylül 2023 itibariyle yürürlüğe giren düzenleme gereğince dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Zorunlu arabuluculuk aşaması yerine getirilmeden açılan davalar usulden reddedileceğinden dava açma iradesi mevcut olduktan sonra hak ve menfaat kaybına uğranılmaması için sürecin mutlaka bir Ankara kira avukatı ile takip edilmesi tavsiye edilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri olup; yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Açılacak olan tahliye davasında görevli ve yetkili mahkemenin doğru olarak belirlenmesi büyük önem arz ettiğinden, açılacak olan davaların Ankara avukat ile takip edilmesi hak ve menfaat kayıplarının da önüne geçecektir.

Yeniden Kiralama Yasağı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kabul edilip, kiracının kiralanan taşınmazdan tahliyesi gerçekleşirse;  kiraya veren taraf, tahliye edilen taşınmazı 3 sene boyunca, herhangi bir haklı bir sebep göstermeden tahliye edilen kiracıdan başka herhangi bir kimseye kiralayamaz. Yeniden kiralama yasağına uyulmaması halinde tahliye edilen kiracının tazminat davası açma hakkı gündeme gelecektir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası aşağıda sayılanlarca açılabilir;

1. Kiraya veren,
2. Yeni malik,
3. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan ancak kiralanan taşınmaza malik,
4. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan ancak kiralanan taşınmazda intifa hakkı sahibi tarafından ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Kaç Ne Kadar Sürer?

Mahkemelerin iş yoğunluklarına, somut olayın özelliklerine, usuli işlemlere riayet edilip edilmemesine göre dava süresi değişkenlik gösterebilmekle birlikte ortalama olarak 12 ay gibi bir sürede ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları sona ermektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Masrafı ve Avukatlık Ücreti 2023

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ortalama dava harç ve masrafları 2.500-3.000 TL’dir. Avukatlık ücreti ise her sene Türkiye Barolar Birliği tarafından yayınlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenmektedir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, her somut olaya ve kira ilişkisine göre bünyesinde birçok farklı süreç barındırmaktadır. Özellikle sözleşmenin içeriğine ve şartlarına göre ihtar ve dava süreleri, teknik özellik arz etmektedir. Tahliyesi talep edilen konuta ya da işyerine olan ihtiyacın doğru bir hukuki zeminde ileri sürülmemesi veya kanundan kaynaklanan yasal sürelere riayet edilmemesi halinde, kiracı ne yazık ki yapılan usuli hatalar nedeniyle evden/işyerinden çıkarılamayacaktır. Bu gibi basit ama süreci sürüncemede bırakan sorunlarla karşı karşıya kalmamak adına,  ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılış ve takip işlemleri Ankara avukat veya Ankara kira avukatı vasıtasıyla takip edilmelidir.

Sık Sorulan Sorular